住建部解讀：《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》（附全文）
700萬大學(xué)畢業(yè)生，2.45億流動人口……每年，在人口凈流入的大中城市中，都要涌入大批“新市民”。
在這些“新市民”日益增多的人口凈流入城市，住房租賃需求旺盛，城鎮(zhèn)居民家庭租房比例高，但也同時(shí)存在租賃房源總量不足、市場秩序不規(guī)范、政策支持體系不完善等問題，租賃住房解決城鎮(zhèn)居民特別是“新市民”住房問題的作用沒有得到充分發(fā)揮。
為更好地解決“新市民”的住房問題、幫助他們改善居住條件，近日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部會同國家發(fā)展改革委、公安部、財(cái)政部、國土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局、工商總局、證監(jiān)會八部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》（以下簡稱《通知》），旨在進(jìn)一步貫徹落實(shí)中央經(jīng)濟(jì)工作會議、中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十四次會議精神以及《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》的工作部署要求，準(zhǔn)確把握住房的居住屬性，以滿足“新市民”住房需求為主要出發(fā)點(diǎn)，以建立租購并舉的住房制度為主要方向，以市場為主滿足多層次需求，以政府為主提供基本保障，在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場。
搭建交易平臺 讓群眾放心租房
虛假房源多、房屋信息不透明等問題一直是“新市民”租住房屋的“心頭大患”。為了增強(qiáng)群眾租房的安全感和穩(wěn)定感、讓“新市民”安心租房，《通知》要求人口凈流入的大中城市搭建政府住房租賃交易服務(wù)平臺，通過平臺提供便捷的租賃信息發(fā)布等服務(wù)，保障租賃雙方，特別是承租人的合法權(quán)益。
據(jù)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部房地產(chǎn)市場監(jiān)管司相關(guān)處室負(fù)責(zé)人介紹，除了提供服務(wù)和保障權(quán)益兩大功能外，住房租賃交易服務(wù)平臺還應(yīng)具備監(jiān)管行為和市場監(jiān)測兩大功能?！巴ㄟ^搭建住房租賃交易服務(wù)平臺，可以建立健全住房租賃企業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案制度，強(qiáng)化住房租賃信用管理，建立多部門守信聯(lián)合激勵和失信聯(lián)合懲戒機(jī)制。同時(shí)，可以借助平臺，加強(qiáng)對住房租賃市場的監(jiān)測，為政府決策提供數(shù)據(jù)基礎(chǔ)。”
推動國企轉(zhuǎn)型 穩(wěn)定租賃關(guān)系
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，現(xiàn)在規(guī)模化的住房租賃企業(yè)大概只占到住房租賃市場份額的2%左右，這與其他發(fā)達(dá)國家相距甚遠(yuǎn)。當(dāng)前急需借鑒德國、日本等發(fā)達(dá)國家在住房租賃市場發(fā)展過程中的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，充分發(fā)揮政府或者國有企業(yè)的引領(lǐng)和帶動作用。
《通知》要求，人口凈流入的大中城市要支持相關(guān)國有企業(yè)轉(zhuǎn)型為住房租賃企業(yè)，以充分發(fā)揮國有企業(yè)在穩(wěn)定租金和租期、積極盤活存量房屋用于租賃、增加租賃住房有效供給等方面的引領(lǐng)和帶動作用。
“鼓勵國企轉(zhuǎn)型不等于不充分發(fā)揮市場的作用?！痹撠?fù)責(zé)人介紹說，《通知》同時(shí)強(qiáng)調(diào)，要堅(jiān)持市場化方向，鼓勵機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)發(fā)展，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)設(shè)立子公司拓展住房租賃業(yè)務(wù)。
細(xì)化支持政策 落實(shí)“放管服”改革
近年來，北京、上海都曾開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)工作，取得了一些經(jīng)驗(yàn)。為此，《通知》提出，超大城市、特大城市可按照國土資源部和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部的統(tǒng)一部署，開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)工作。同時(shí)，鼓勵各地通過新增用地建設(shè)租賃住房、在新建商品住房項(xiàng)目中配建租賃住房等方式，多渠道增加新建租賃住房供應(yīng)。
“除了土地政策方面，《通知》還在金融政策、落實(shí)‘放管服’改革等方面細(xì)化了支持政策?！痹撠?fù)責(zé)人說。
在金融政策方面，《通知》要求加大對住房租賃企業(yè)的金融支持力度，拓寬直接融資渠道，支持發(fā)行公司信用債券及資產(chǎn)支持證券。鼓勵開發(fā)性金融等銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)加大對租賃住房項(xiàng)目的信貸支持力度，向住房租賃企業(yè)提供符合經(jīng)營特點(diǎn)的長期貸款和金融解決方案。支持金融機(jī)構(gòu)創(chuàng)新針對住房租賃項(xiàng)目的金融產(chǎn)品和服務(wù)。鼓勵地方政府出臺優(yōu)惠政策，積極支持并推動發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金。
“過去，住房租賃企業(yè)申請工商登記時(shí)，其經(jīng)營范圍只能申報(bào)‘資產(chǎn)管理’或者‘物業(yè)服務(wù)’等；現(xiàn)在，其經(jīng)營范圍統(tǒng)一規(guī)范為‘住房租賃經(jīng)營’?！痹撠?fù)責(zé)人說，這只是《通知》在落實(shí)“放管服”改革方面的一個(gè)具體體現(xiàn)。
針對住房租賃企業(yè)在新建或改建租賃住房項(xiàng)目、租住人員管理等方面遇到的具體問題，《通知》還要求各地梳理新建、改建租賃住房項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃、建設(shè)、竣工驗(yàn)收、運(yùn)營管理等規(guī)范性程序，建立快速審批通道，探索實(shí)施并聯(lián)審批；公安部門要比照酒店業(yè)管理方式，將住房租賃企業(yè)登記的非本地戶籍租住人員信息接入暫住人口管理信息系統(tǒng)。
為加快在人口凈流入的大中城市發(fā)展住房租賃市場，更好地滿足群眾多樣化住房需求，《通知》明確，要選取12個(gè)人口凈流入的大中城市開展試點(diǎn)工作，通過試點(diǎn)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，形成一批可復(fù)制、可推廣的試點(diǎn)成果，向全國推廣。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部將會同有關(guān)部門，對試點(diǎn)城市進(jìn)行跟蹤指導(dǎo)，研究解決試點(diǎn)中出現(xiàn)的問題，不斷完善培育和發(fā)展住房租賃市場的政策措施。
各省、自治區(qū)、直轄市住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳（建委、房地局）、發(fā)展改革委、公安廳（局）、國土資源主管部門、工商局（市場監(jiān)督管理部門）、證監(jiān)局，中國人民銀行上?？偛俊⒏鞣中?、營業(yè)管理部、省會（首府）城市中心支行、副省級城市中心支行，各省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市財(cái)政廳（局）、國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局：
當(dāng)前人口凈流入的大中城市住房租賃市場需求旺盛、發(fā)展?jié)摿Υ螅赓U房源總量不足、市場秩序不規(guī)范、政策支持體系不完善，租賃住房解決城鎮(zhèn)居民特別是新市民住房問題的作用沒有充分發(fā)揮。為進(jìn)一步貫徹落實(shí)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》（國辦發(fā)[2016]39號），加快推進(jìn)租賃住房建設(shè)，培育和發(fā)展住房租賃市場，現(xiàn)就有關(guān)事項(xiàng)通知如下。
一、充分認(rèn)識加快發(fā)展住房租賃市場的重要意義
黨中央、國務(wù)院高度重視培育和發(fā)展住房租賃市場，近年來作出了一系列決策部署。各地區(qū)有關(guān)部門要將思想和行動統(tǒng)一到黨中央、國務(wù)院的決策部署上來，充分認(rèn)識到加快推進(jìn)租賃住房建設(shè)、培育和發(fā)展住房租賃市場，是貫徹落實(shí)“房子是用來住的、不是用來炒的”這一定位的重要舉措，是加快房地產(chǎn)市場供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革和建立購租并舉住房制度的重要內(nèi)容，是解決新市民住房問題、加快推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化的重要方式，是實(shí)現(xiàn)全面建成小康社會住有所居目標(biāo)的重大民生工程。
二、多措并舉，加快發(fā)展住房租賃市場
（一）培育機(jī)構(gòu)化、規(guī)模化住房租賃企業(yè)。
鼓勵國有、民營的機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)發(fā)展，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)設(shè)立子公司拓展住房租賃業(yè)務(wù)。人口凈流入的大中城市要充分發(fā)揮國有企業(yè)的引領(lǐng)和帶動作用，支持相關(guān)國有企業(yè)轉(zhuǎn)型為住房租賃企業(yè)。住房租賃企業(yè)申請工商登記時(shí)，經(jīng)營范圍統(tǒng)一規(guī)范為住房租賃經(jīng)營。公安部門要比照酒店業(yè)管理方式，將住房租賃企業(yè)登記的非本地戶籍租住人員信息接入暫住人口管理信息系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)對租客信息的有效對接。加大對住房租賃企業(yè)的金融支持力度，拓寬直接融資渠道，支持發(fā)行企業(yè)債券、公司債券、非金融企業(yè)債務(wù)融資工具等公司信用類債券及資產(chǎn)支持證券，專門用于發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)。鼓勵地方政府出臺優(yōu)惠政策，積極支持并推動發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）。
（二）建設(shè)政府住房租賃交易服務(wù)平臺。
城市住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門要會同有關(guān)部門共同搭建政府住房租賃交易服務(wù)平臺，提供便捷的租賃信息發(fā)布服務(wù)，推行統(tǒng)一的住房租賃合同示范文本，實(shí)現(xiàn)住房租賃合同網(wǎng)上備案；建立住房租賃信息發(fā)布標(biāo)準(zhǔn)，確保信息真實(shí)準(zhǔn)確，規(guī)范住房租賃交易流程，保障租賃雙方特別是承租人的權(quán)益；建立健全住房租賃企業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案制度，強(qiáng)化住房租賃信用管理，建立多部門守信聯(lián)合激勵和失信聯(lián)合懲戒機(jī)制；加強(qiáng)住房租賃市場監(jiān)測，為政府決策提供數(shù)據(jù)基礎(chǔ)。
（三）增加租賃住房有效供應(yīng)。
鼓勵各地通過新增用地建設(shè)租賃住房，在新建商品住房項(xiàng)目中配建租賃住房等方式，多渠道增加新建租賃住房供應(yīng)，優(yōu)先面向公租房保障對象和新市民供應(yīng)。按照國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部的統(tǒng)一工作部署，超大城市、特大城市可開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)工作。鼓勵開發(fā)性金融等銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)在風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)的前提下，加大對租賃住房項(xiàng)目的信貸支持力度，通過合理測算未來租賃收入現(xiàn)金流，向住房租賃企業(yè)提供分期還本等符合經(jīng)營特點(diǎn)的長期貸款和金融解決方案。支持金融機(jī)構(gòu)創(chuàng)新針對住房租賃項(xiàng)目的金融產(chǎn)品和服務(wù)。鼓勵住房租賃企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)運(yùn)用利率衍生工具對沖利率風(fēng)險(xiǎn)。
積極盤活存量房屋用于租賃。鼓勵住房租賃國有企業(yè)將閑置和低效利用的國有廠房、商業(yè)辦公用房等，按規(guī)定改建為租賃住房；改建后的租賃住房，水電氣執(zhí)行民用價(jià)格，并應(yīng)具備消防安全條件。探索采取購買服務(wù)模式，將公租房、人才公寓等政府或國有企業(yè)的房源，委托給住房租賃企業(yè)運(yùn)營管理。
要落實(shí)“放管服”改革的總體要求，梳理新建、改建租賃住房項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃、建設(shè)、竣工驗(yàn)收、運(yùn)營管理等規(guī)范性程序，建立快速審批通道，探索實(shí)施并聯(lián)審批。
（四）創(chuàng)新住房租賃管理和服務(wù)體制。
各地要建立部門相互協(xié)作配合的工作機(jī)制，明確住房城鄉(xiāng)建設(shè)、發(fā)展改革、公安、財(cái)政、國土資源、金融、稅務(wù)、工商等部門在規(guī)范發(fā)展住房租賃市場工作中的職責(zé)分工，整頓規(guī)范市場秩序，嚴(yán)厲打擊住房租賃違法違規(guī)行為。推進(jìn)部門間信息共享，承租人可按照國家有關(guān)規(guī)定憑登記備案的住房租賃合同等有關(guān)證明材料申領(lǐng)居住證，享受相關(guān)公共服務(wù)。充分發(fā)揮街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)，尤其是居民委員會和村民委員會等基層組織的作用，將住房租賃管理和服務(wù)的重心下移，實(shí)行住房租賃的網(wǎng)格化管理；建立糾紛調(diào)處機(jī)制，及時(shí)化解租賃矛盾糾紛。
三、工作要求
（一）加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。各地區(qū)有關(guān)部門要切實(shí)加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，健全工作機(jī)制，做好宣傳引導(dǎo)，營造良好環(huán)境。要結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際研究制定具體實(shí)施辦法，落實(shí)工作責(zé)任，確保各項(xiàng)工作有序推進(jìn)。
（二）積極開展試點(diǎn)。選取部分人口凈流入的大中城市開展試點(diǎn)工作。試點(diǎn)期間，各城市應(yīng)于每年1、4、7、10月的15日前，定期報(bào)送上一季度試點(diǎn)工作進(jìn)展情況，由省級住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門匯總后報(bào)送住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家發(fā)展改革委、財(cái)政部和國土資源部。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部會同有關(guān)部門及時(shí)總結(jié)試點(diǎn)工作取得的經(jīng)驗(yàn)，形成一批可復(fù)制、可推廣的試點(diǎn)成果，向全國進(jìn)行推廣。
（三）加強(qiáng)督促指導(dǎo)。各地區(qū)有關(guān)部門要按照職責(zé)分工，加強(qiáng)對人口凈流入的大中城市發(fā)展住房租賃市場工作的督促指導(dǎo)。要注意分類指導(dǎo)，尊重基層首創(chuàng)精神，健全激勵和容錯糾錯機(jī)制，允許進(jìn)行差別化探索，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)糾偏。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家發(fā)展改革委、財(cái)政部和國土資源部會同有關(guān)部門，跟蹤指導(dǎo)各地工作開展情況，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，不斷完善政策。
住房城鄉(xiāng)建設(shè)部
國家發(fā)展改革委
公安部
財(cái)政部
國土資源部
人民銀行
稅務(wù)總局
工商總局
證監(jiān)會
2017年7月18日
抄送：各省、自治區(qū)、直轄市人民政府辦公廳